Nieuwbouwproject financiert bedrijfsverplaatsing: “Hoofdpijndossier met goede afloop”
Auteur Bas Dijkhuizen | Bedrijventerrein jaargang 19, nummer 4
Gevaarlijke verkeerssituaties, onvoldoende uitbreidingsruimte en oprukkende woningbouw dwongen GP Groot om zijn bedrijfsactiviteiten te verplaatsen van Heiloo naar het naburige Alkmaar. Geen eenvoudige opgave want na diverse mislukte pogingen duurde het uiteindelijk zeventien jaar voordat het bedrijf zijn activiteiten kon voortzetten op een nieuwe locatie. Op de ‘achterblijflocatie’ verrijzen binnenkort koopwoningen, waarvan GP Groot de opbrengsten gebruikt om de kosten van de bedrijfsverplaatsing deels terug te verdienen.
De uiteindelijke verplaatsing van de GP Groot-onderdelen Infrarealisatie, Materieelbeheer en Techniek naar de nieuwe locatie op bedrijventerrein Boekelerdijk in Alkmaar is een proces van jaren geweest. Blijven op de locatie in Heiloo bleek een onmogelijke opgave, zegt directeur Marcel Wester van GP Groot Vastgoed. ‘De afgelopen decennia zijn onze bedrijfsvoering en de omgeving rond onze bedrijfslocatie veranderd. Niet alleen onze vrachtwagens werden groter, ook de vervoersbewegingen namen toe en de omgeving is drukker en drukker geworden met de komst van nieuwbouw. Dat ging ten koste van de verkeersveiligheid op onze aan- en afrijroutes want daarop fietsen dagelijks ook veel scholieren naar de middelbare school in Castricum.’ Ruimtegebrek zorgde er bovendien voor dat de uitbreiding van de constructiewerkplaats en de faciliteiten voor de technische dienst onder druk stonden en voor jaren stil kwamen te liggen. ‘Niet zozeer werd dit veroorzaakt door een gebrek aan mensen en middelen, maar door de te krappe huisvesting. We waren letterlijk uit een aantal jasjes gegroeid’, zegt de algemeen directeur van het bedrijf, actief in de inzameling, recycling,
energie en advies en infrarealisatie.
De oprukkende woningbouw en onveilige verkeerssituatie zijn niet van de laatste jaren. In de periode 2006- 2008 was deze situatie al reden voor
GP Groot om met de gemeente Heiloo te onderhandelen over een bedrijfsverplaatsing naar bedrijventerrein Boekelmeer-Zuid. ‘Op een gegeven moment waren we dusdanig ver dat de champagneflessen al klaar stonden om ontkurkt te worden, omdat we een deal hadden voor een nieuwe locatie. Die overeenkomst werd op het allerlaatste moment toch afgeblazen vanwege de bouwcrisis en probleemdossiers bij de gemeente Heiloo’, zegt Peter Twisk, adviseur bij GP Groot.
In 2011 gingen GP Groot en de gemeente Heiloo toch weer in gesprek met elkaar over een mogelijke verplaatsing. Het duurde tot 2018 voordat er echt schot in de zaak kwam, toen beide partijen besloten om het regionale Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (NHN) in te schakelen. Dave Vlaming, projectmanager vestigingsklimaat bij het ontwikkelingsbedrijf formuleerde een gezamenlijke opdracht voor de gemeente Heiloo en GP Groot met als belangrijkste onderdeel een onderzoek naar twee mogelijke scenario’s: herinvesteren in de bestaande locatie of de optie het verplaatsen van de bedrijfsactiviteiten ‘Er was destijds commitment van beide kanten met de inzet van ter zakekundige mensen, randvoorwaarden om te komen tot een goed proces en om te voorkomen dat het niet nog een keer fout zou gaan’, zegt de projectmanager van NHN.
Het eerste wat hij liet onderzoeken was de milieusituatie door de omgevingsdienst Noord-Holland Noord. Uit dit onderzoek kwam naar voren volgens Vlaming dat het bedrijf milieutechnisch gezien uit zijn jasje was gegroeid in Heiloo, maar dat anderzijds ook woningen waren vergund die de gemeente eigenlijk in het kader van een goede ruimtelijke ordening had moeten toetsen aan de bestaande bedrijfssituatie. Marcel Wester: ‘Ons bedrijf zat van oudsher op een locatie die qua bestemming paste in de bijbehorende milieucategorie, maar die bleek door diverse ontwikkelingen veel groter en conflicteerde met de wensen voor de woningbouw in de directe omgeving. De cirkel besloeg een dusdanig groot gebied dat het de locatie voor een aangrenzende nieuwbouwwijk overlapte terwijl hiervoor in het bijbehorende bestemmingsplan al wel ruimte was vrijgemaakt.’ Vlaming voegt hieraan toe dat uit zijn onderzoek ook naar voren kwam dat er nooit klachten uit de omgeving waren over de activiteiten van GP Groot. ‘Er was dus ook geen reden om streng te handhaven. Tijdens ons onderzoek stelden we echter vast dat de regelgeving uiteindelijk zou gaan wringen met de bedrijfsactiviteiten en de omliggende woonwijken. Daardoor viel het eerste scenario – investeren in de huidige bedrijfslocatie – af en vervolgens zijn we scenario twee, verplaatsen, verder gaan onderzoeken.’
Ronald Vennik, wethouder van bouwen en wonen van de gemeente Heiloo, stelt dat op basis van het onderzoek van NHN verplaatsing van de activiteiten van GP Groot buiten zijn gemeente de enige optie was. ‘De schuifruimte binnen de gemeente is beperkt voor bedrijven van deze omvang. Bovendien gaat hier om een onderneming die al sinds 1917 in onze gemeente was gevestigd. De bijbehorende infrastructuur is sindsdien niet afgestemd op de activiteiten en groei van deze onderneming. Uiteindelijk raakten onze belangen elkaar in het feit dat de leefbaarheid en de verkeersveiligheid onder druk kwamen te staan.
Een bedrijf als GP Groot zouden we op deze locatie als gemeente nu niet meer faciliteren, maar de situatie was nu eenmaal zo gegroeid in de loop der tijd.’ Vlaming voegt hieraan toe dat tijdens het onderzoek in eerste instantie het uitgangspunt was om de activiteiten van het bedrijf te verplaatsen binnen Heiloo zelf. ‘Optie was een locatie op bedrijventerrein Boekelermeer aan de Heiloose kant (Boekelemeer-Zuid, red.).’ Volgens Wester bleek de beoogde locatie qua omvang en gebruiksmogelijkheden niet helemaal geschikt voor de activiteiten van zijn bedrijf met een buitenterrein en opslag. ‘Dat kon dit deel van het bedrijventerrein onvoldoende faciliteren.’
De uiteindelijke redding bracht een kavel die vrijkwam aan de Alkmaarse kant van de Boekelermeer, niet ver van een locatie van een zusterbedrijf van GP Groot dat zich bezighoudt met afvalinzameling en recycling. ‘Op de nieuwe locatie voeren we onder andere materieel- en containeronderhoud uit. Beide activiteiten zijn sterk met elkaar verbonden dus de keuze was toen snel gemaakt’, zegt Jeffrey Duivenvoorde, directeur van GP Groot Infrarealisatie. Na 1,5 jaar onderzoek door NHN en overleg werd in de zomer van 2019 definitieve overeenstemming bereikt tussen de gemeente Heiloo en GP Groot over de condities waaronder de bedrijfsverplaatsing naar Alkmaar kon plaatsvinden, die vervolgens vorig jaar februari is afgerond.
Belangrijk aspect van de voorwaarden is dat de kosten van de bedrijfsverplaatsing voor een groot deel worden gefinancierd uit de opbrengsten van een woningbouwplan met 45 nieuwbouwwoningen op de oude locatie van het bedrijf en waarvoor de verkoop onlangs is gestart. ‘De gemeente Heiloo heeft haar loyaliteit getoond door medewerking aan het woningbouwprogramma. Het bijzondere aan de overeenkomst is dat we als GP Groot ook deel uitmaken van de ontwikkelcombinatie voor dit woningbouwproject’, zegt Twisk. Duivenvoorde waardeert dat de gemeente Heiloo in dit ‘hoofdpijndossier’ blijvend heeft meegedacht en ervoor gezorgd heeft dat de verhuizing uiteindelijk mogelijk was. Wester: ‘Het is wel zo dat de opbrengst van de woningen de kosten van onze nieuwbouw in Alkmaar uiteindelijk lang niet gaat dekken. Daarom was de rol van NHN ook belangrijk om alles te objectiveren waar het gaat om stevige investeringen. De timing voor de nieuwbouw – vlak voor de oorlog in Oekraïne – was ook goed omdat de bouwkosten nadien de lucht in schoten, evenals de rente. Als we hadden gewacht met de nieuwbouw dan waren de kosten nog meer de pan uit gerezen.’
Wat voor de nodige druk zorgde op de businesscase is volgens Vlaming de bodemverontreiniging op de oude locatie en een kantoor dat gesloopt moest worden. ‘Dit pand uit 1995 zorgde toch voor de nodige kapitaalvernietiging. Dat moet wel allemaal terugverdiend worden. Dat is ook de reden dat in het nieuwbouwplan op de oude locatie geen sociale woningbouw is opgenomen, anders zou de bedrijfsverplaatsing niet zijn doorgegaan omdat het financieel niet rond te rekenen zou zijn. Daarin heeft de gemeente flexibiliteit getoond door maatwerk toe te passen.’
Door grondruil van een GP Groot locatie op een andere locatie in Heiloo kon bovendien alsnog sociale woningbouw worden gerealiseerd. Volgens Duivenvoorde heeft de bedrijfsverplaatsing de voorwaarden gecreëerd zodat de regio weer verder kan met de woningbouwopgave. ‘Als er geen schuifruimte is voor bedrijven dan zit dat ook woningbouw in de weg.’ Ondanks dat de verplaatsing van GP Groot uitzonderlijk veel voeten in de aarde had, vindt wethouder Vennik dat er in de regio – in tegenstelling tot andere delen van het land – nog voldoende ruimte is voor nieuwe bedrijvigheid. ‘Er is geen acuut probleem. In de Boekelermeer is bijvoorbeeld nog voldoende areaal beschikbaar.’ Het kan krap worden volgens de Heiloose wethouder als bedrijven die in de metropoolregio Amsterdam niet meer kunnen uitbreiden ‘naar
boven gaan kijken’. ‘Dat zou een spanningsveld kunnen veroorzaken, maar gebeurt niet zomaar omdat ook de provincie Noord-Holland aan de hand van de ladder van duurzame verstedelijking kritisch kijkt naar wat er beschikbaar is aan grond.’ Dit betekent volgens Vennik dat niet automatisch gezocht kan worden naar locaties voor nieuwe bedrijventerreinen in zijn regio. ‘Dat vereist van ons als gemeente dat je eerst duidelijk maakt van wat je hebt uitgegeven over hetgeen je beschikt. Er is ruimte hier voor regionale bedrijven, maar of we daar de regio Amsterdam mee kunnen helpen is een andere discussie.’
In een tijdsbestek van anderhalf jaar tijd realiseerde GP Groot de nieuwbouw op de nieuwe locatie in Alkmaar. Wester is tevreden over het verloop van de bouw. ‘Dat de bouw relatief snel is verlopen, komt mede door de samenstelling van ons bouwteam met daarin een aantal vaste partijen vanuit ons bedrijf zelf. Dat heeft ook gezorgd dat we geen langdurige vertragingen opliepen bij bijvoorbeeld aanbestedingstrajecten.’ Ook Duivenvoorde is dik tevreden over de nieuwe locatie in Alkmaar. ‘We hebben naast de nieuwbouw een terrein van twee hectare, dat komend jaar wordt ingericht tot bedrijfsterrein voor onze ondernemingen.’
Projectmanager vestigingsklimaat
Dave is gespecialiseerd in complexe bedrijfsverplaatsingen en is daarnaast gebiedscoördinator van glastuinbouwgebied Alton.
In Noord-Holland Noord werken ondernemers, overheid, onderwijs en kennisinstellingen samen aan oplossingen voor wereldwijde uitdagingen. Innovatief en volhardend.
